Jaarrekening

Toelichting op de balans

Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Boekwaarde 31-12-2020

Verlies-voorziening

Balanswaarde 31-12-2020

Balanswaarde 31-12-2019

Onderhanden werk

62.751

-12.230

50.521

53.134

Gereed product en handelsgoederen

7

0

7

5

Totaal

62.757

-12.230

50.527

53.139

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2020 als volgt:

Complex

Boek-waarde    31-12-2019

Uitgaven

In-komsten

Inzet verlies-voor-ziening

Tussen-tijdse winst-neming

Admini-stratieve afwikke-ling

Boek-waarde 31-12-2020

Voor-ziening 31-12- 2020

Balans-waarde 31-12-2020

De Grassen, Vlijmen

23.187

870

541

0

-14

0

23.502

0

23.502

Jacob van Lennepstraat

89

47

0

0

0

0

136

0

136

Geerpark, Vlijmen*

1.373

9.033

11.922

0

0

0

-1.516

3.587

-5.103

Von Suppéstraat

521

208

0

0

0

0

729

0

729

Victoria, Haarsteeg

935

100

392

0

0

0

643

378

265

De Gorsen Elshout

1.459

32

328

0

0

0

1.163

368

795

Ruimte voor Ruimte, Haarsteeg

403

29

195

251

0

-14

0

0

0

Het Hoog I

3.592

66

3.470

0

834

0

1.022

0

1.022

Het Hoog ll

2.969

56

29

0

-20

0

2.976

68

2.908

Dillenburglocatie, Drunen

22

323

81

0

207

0

471

0

471

Grotestraat/Verdoorn Heesbeen

402

7

0

0

0

0

409

127

282

Steenenburg

26.756

1.262

0

0

0

0

28.018

7.702

20.316

Metal Valley (SAPA, Drunen/ Groene Woud Noord-West)

5.436

2.532

3.297

0

527

0

5.198

0

5.198

Totaal

67.144

14.565

20.255

251

1.534

-14

62.751

12.230

50.521

Correctie grondwaarde Geerpark*

-7.201

Nog te maken kosten

54.795

Nog te verwachten opbrengsten

-127.411

Verwacht exploitatieresultaat

-29.296

* Dit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2019 € 8.614.000 en 31-12-2020 € 5.685.000 en) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2019 € -7.242.000 en 31-12-2020 € -7.201.000).

Nadere toelichting op waardering en resultaatbepaling grondexploitaties
Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Deze waardering geldt eveneens voor twee complexen die zijn opgenomen onder de materiële activa onder het kopje “Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente’ (voorheen NIEGG). Voor deze twee complexen  is ook een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE), waarbij in lijn met het BBV geen rente is toegerekend.
De resultaten van de grondexploitaties worden op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies laat zien wordt de verliesvoorziening gevormd op basis van de eindwaarde voor deze verlieslatende complexen. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening om de  mutaties van de verliesvoorzieningen grondexploitaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten laste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) gebeurt winstneming conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risico’s). Dit vormt jaarlijks de basis voor de winstneming.

Tot en met 2019 was € 7,4 miljoen winst genomen. In 2020 is een winst genomen van € 1,534 miljoen, waarmee eind 2020 in totaal voor € 8,9 miljoen aan winst is genomen op winstgevende complexen. De opbouw is afgerond als volgt:

  • Metal Valley € 527.000 winstneming in 2020, totaal genomen tot en met 2020 € 662.000;
  • Hoog I € 834.000 winstneming in 2020, totaal genomen tot en met 2020 € 6.142.000;
  • Hoog II € -20.000 terugstorten winstneming 2019 (is weer verlieslatend geworden);
  • De Grassen € -14.000 winstneming in 2020, totaal genomen tot en met 2020 € 504.000;
  • Dillenburg € 207.000 winstneming in 2020, totaal genomen tot en met 2020 € 1.624.000.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2021 zijn, in de raadsvergadering van 15 december 2020, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

  1. basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2021;
  2. kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2021;
  3. een rentepercentage van 1,0% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%.
  4. fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van € 5;
  5. voor de berekening van de plankosten wordt de een reële raming gemaakt met als referentie de plankostenscan volgens de Wet ruimtelijke ordening. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
  6. in de kostenramingen voor bouw – en woonrijpmaken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%;
  7. de geraamde kosten binnen de grondexploitaties worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2021 (sloopkosten, plankosten, bouw- en woonrijp maken etc.);
  8. vanaf 2021 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
  9. de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2020 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2021:
  • woningbouwkavels: 2%;
  • bedrijfskavels: 1%;
  1. vanaf 2021 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:
  • woningbouwkavels 2% meerjarig;
  • bedrijfskavels 1% meerjarig;
  1. de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties is tien jaar. De grondexploitatie van de Grassen heeft een langere doorlooptijd de opbrengsten na het tiende jaar niet geïndexeerd;

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2021 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Voor winstgevende complexen kunnen de risico’s ook deels worden afgedekt met geraamde winsten. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2020, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2020
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor zover relevant doorgerekend voor alle projecten. Voor projecten waar de algemene risico’s op grond van overeenkomsten (deels) bij derden liggen is (deels) geen rekening gehouden met de algemene risico’s.

De mogelijke consequenties van het stikstofdossier op de grondexploitaties zijn in beeld gebracht en worden gevolgd. Stikstof levert nog geen grote belemmeringen op en kan onder andere voor de grote projecten naar verwachting voldoende worden onderbouwd. Voor het project De Grassen neemt het stikstofdossier gezien de lopende zaken in het GOL met name een vertragingsrisico op. Door de lage rente blijft het effect bij een vertraging op de grondexploitatie beperkt.

Het renterisico is voor de komende jaren in beeld gebracht, rekening houdend met te verwachten mutaties in de leningenportefeuille. Ook bij een oplopende rente (bij renteconversies en herfinanciering) ziet het er naar uit dat de gemiddelde rente van de leningenportefeuille de eerstkomende jaren niet veel zal toenemen. Voor de berekening van het renterisico zijn enkele scenario’s doorgerekend.

Project specifieke risico’s
Het grootste risico betreft de daadwerkelijke realisatie van alle vervolgfasen in het project De Grassen. Dit risico blijft zolang er nog bestemmingswijzigingen nodig blijven om de ingerekende opbrengsten uiteindelijk volledig te kunnen realiseren. Dat is nodig omdat de boekwaarde van dit project tot het einde van het project aanzienlijk blijft. De lopende procedure rondom het GOL kan tot vertraging van de woningbouw leiden. Het effect bij vertraging blijft door de lage rente beperkt. Toekomstige fases blijven afhankelijk van de ontwikkeling van de woningbehoefte op langere termijn (na 2026). Hoe meer woningen in een vervolgfase al kunnen worden bestemd, hoe verder het risico op korte termijn af kan nemen. Door de lange doorlooptijd is dit project bovendien gevoelig voor wijzigingen in prijs, programma en planning. Op het project is nog een winstverwachting die in eerste instantie een buffer vormt voor eventuele tegenvallers.

Voor het Geerpark is een samenwerkingsovereenkomst met Woonveste gesloten. Het grootste risico voor het Geerpark zit in de verkoop van bouwrijpe grond voor de ingerekende prijs en conform de planning. Dit risico is echter beperkt omdat er al verkoopovereenkomsten zijn gesloten. Het gemeentelijk aandeel in het plan is niet kostendekkend. Om die reden is een verliesvoorziening gevormd. Buiten de algemene risico’s zijn de risico’s voor dit project beperkt.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie:

31-12-2020

31-12-2019

Voorraad VVV materiaal

0

0

Voorraad eigen verklaringen

7

4

Totaal

7

4

Deze pagina is gebouwd op 06/23/2021 15:18:18 met de export van 06/23/2021 15:02:36